Jenis Sertifikat Rumah AJB, HGB, SHM, Girik dan SHSRS

Jenis Sertifikat Rumah AJB, HGB, SHM, Girik dan SHSRS – Apakah Anda memahami ternyata terdapat 5 jenis sertifikat lokasi tinggal yaitu HGB, AJB, SHM, Girik dan SHSRS? Apa perbedaan setiap sertifikat tersebut?

 

Sertifikat Tanah dan Undang-Undang Agraria

Apakah kita dalam masa-masa dekat ini hendak membeli sebuah lokasi tinggal atau properti? kita wajib memahami jenis sertifikat lokasi tinggal yang hendak Anda beli. Sertifikasi itu mempunyai tujuan utama agar, anda sebagai penduduk negara tertib dalam administrasi. Informasi tentang jenis sertifikasi lokasi tinggal dan ketentuan bersangkutan agraria ditata dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Agraria menurut keterangan dari Kamus Besar Bahasa Indonesia berarti:

 

  • hal pertanian atau tanah pertanian;
  • hal pemilikan tanah

Berdasarkan keterangan dari Pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, ada delapan jenis hak-hak atas tanah, antara lain:

  • hak milik, diperlihatkan dengan sertifikat hak milik
  • hak untuk usaha, diperlihatkan dengan sertifikat hak untuk usaha
  • hak guna-bangunan, diperlihatkan dengan sertifikat hak untuk bangunan
  • hak pakai
  • hak sewa
  • hak membuka tanah
  • hak memungut-hasil hutan
  • hak-hak lain

 

Dalam tulisan kali ini jatikom akan membicarakan lima jenis sertifikat lokasi tinggal dan properti yang sangat umum. Sertifikat itu terdiri dari
  • Sertifikat Hak Milik (SHM)
  • Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
  • Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)
  • Tanah Girik atau Petok
  • Akta Jual Beli (AJB)
  • Plus tambahan: Acte van Eigendom

 

Oke langsung saja kita kupas satu persatu kelima jenis sertifikat lokasi tinggal tersebut.

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Hak milik ialah jenis kepemilikan lokasi tinggal yang sangat kuat dan sarat serta dapat dipindahkan (dijual, dihibah atau diwariskan) secara turun temurun. Sertifikat Hak Milik (SHM) ialah sertifikat atas kepemilikan sarat hak lahan dan/atau tanah yang dipunyai pemegang sertifikat tersebut. SHM tidak jarang disebut sertifikat yang sangat kuat sebab pihak beda tidak bakal campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Tanah dengan sertifikat SHM melulu boleh dipunyai oleh penduduk negara Indonesia (WNI). Jadi orang asing atau berkebangsaan di samping Indonesia tidak bisa mempunyai tanah bersetifikat SHM. Jika terjadi sebuah masalah dengan tanah yang bersetifikat SHM, maka empunya (nama yang tertera dalam SHM) ialah pihak yang dirasakan sebagai empunya sah menurut hukum. Tentu saja andai melihat karakteristiknya, tanah dengan sertifikat SHM ialah tanah dengan nilai yang sangat tinggi (mahal). Jadi andai Anda mengerjakan investasi properti, tanah atau lahan dengan SHM pasti mempunyai nilai yang bagus.
Keuntungan tanah dengan sertifikat SHM ialah :
  • Dapat diwariskan secara turun temurun.
  • Sertifikat yang sangat kuat dan penuh.
  • Hak milik bisa diperjual belikan.
  • Hak milik bisa dijadikan agunan guna kredit.
  • Tidak terdapat batas waktunya.

 

Tanah dengan kedudukan hak milik bisa hilang bila, terjadi di antara kejadian berikut:

Tanah jatuh untuk negara, karena: pencabutan hak, penyerahan dengan sukarela oleh pemilik, sebab ditelantarkan, pewarisan tanpa wasiat untuk orang asing (tidak dipunyai oleh WNI).
Tanah musnah

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Jenis sertifikat yang ketiga ialah Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Pada kenyataannya SHSRS berlaku pada kepemilikan seseorang atas lokasi tinggal vertikal atau apartemen (rumah susun) yang di bina di atas tanah dengan kepemilikan bersama.

Karakteristik Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) merupakan:

  • Hak kepunyaan atas satuan lokasi tinggal susun mempunyai sifat perorangan dan terpisah.
  • Pada suatu bangunan apartemen atau lokasi tinggal susun, pasti saja terdapat bagian laksana taman, lahan parkir yang menjadi kepemilikan bersama. Bagian bareng tersebut dikenal dengan istilah unsur bersama, tanah bareng atau benda bersama. Tentu saja bagian-bagian bareng terpisah dari kepemilikan suatu lokasi tinggal susun. Istilah kerennya ialah strata title. Definisi strata title ialah sistem pembagian tanah dan bangunan dalam satuan unit.
  • Jangka masa-masa strata title mengekor status tanah lokasi bangunan apartemen berdiri. Jika memakai status HGB, maka pada akhir masa haknya seluruh orang empunya strata title mesti bersama-sama memperpanjang HGB tanah.
  • Jika kedudukan tanah SHM, berarti bangunan melulu boleh dimiiki oleh Warga Negara Indonesia.

Girik atau Petok

Tanah dengan jenis surat Girik dan Petok sebetulnya bukan adalahadministrasi desa. Ingat girik atau petok bukan sertifikat kepemilikan tanah. Girik atau petok bermanfaat untuk mengindikasikan penguasaan atas lahan dan kebutuhan perpajakan. Di dalam surat girik atau petok ada nomor, luas tanah, dan empunya hak sebab jual-beli maupun waris. Umumnya surat girik dan petok mesti disertai dengan Akta Jual Beli atau Surat Waris.

Acte van Eigendom

Acte van Eigendom, ialah bukti kepemilikan tanah sebelum Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Sekarang ini bukti kepemilikan Acte van Eigendom bisa dikonversi menjadi SHM selambat-lambatnya 20 tahun sejak diundangkannya undang-undang pokok agraria. Permasalahannya sampai saat ini masih terdapat tidak sedikit tanah-tanah dengan bukti kepemilikan Acte van Eigendom, maka PP No. 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah dengan konversi masih berlaku.
Di samping Acte van Eigendom ada pun letter C, dan verponding Indonesia yang mengindikasikan jenis kepemilikan. Jika kita mempunyai sertifikat itu maka usahakan kita mengkonversi ke SHM.

Akta Jual Beli (AJB)

AJB bukan sertifikat rumah, tetapi perjanjian jual-beli dan di antara bukti pengalihan hak atas tanah (akibat dari jual-beli). AJB bisa terjadi dalam berbagai format kepemilikan tanah pagi pembuatnya (pacta sunt servanda), baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB seringkali sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda.
AJB diatas tanah SHM yang belum dipecah
Sering terjadi permasalahan ini, andai Anda melakukan pembelian tanah kavling, dan empunya kavling tidak hendak terbebani ongkos pemecahan sertifikat. Pemilik kavling bakal menawarkan pembeli guna mengurus solusi sertifikat. AJB tipe ini ialah yang sangat aman dan butuh kepastian dari Kantor BPN bahwa SHM tanahnya ialah asli.

AJB diatas HGB

AJB tipe dua ini serupa seperti tipe kesatu, melulu saja pembeli tidak bakal mempunyai hak kepunyaan tetapi melulu hak untuk bangunan (HGB).

AJB diatas tanah Eigendom, Girik, atau Petok

Tanah Eigendom, Girik, atau Petok seharusnya segera dikonversi menjadi SHM. Sangat tidak dianjurkan melakukan AJB di atas tanah yang belum dikonversi menjadi SHM.

Ketahui Sertifikat dan Kejelasan Hukumnya
Sebelum melakukan pembelian rumah, tanah atau properti pastikan kita sudah memeriksa dengan cermat izin dan sertifikat rumah. Setiap jenis sertifikat rumah, memiliki ciri khas dan faedah yang berbeda. Pastikan Anda memakai sesuai dengan keperluan Anda.